Notar Wolfgang Schulz

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Immobilienverkauf und Immobilienkauf

Allgemeines

Beim Verkauf oder beim Kauf einer Immobilie sieht der Gesetzgeber die Mitwirkung des Notars vor, um sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vor Risiken zu bewahren.

Durch geeignete vertragliche Gestaltung wird der Notar sicherstellen, dass der Käufer mit der Kauf­preis­zahlung auch Eigentümer des Kaufobjekts werden kann und andererseits der Verkäufer das Eigentum nicht verliert, ohne seinen Kaufpreis erhalten zu haben.

Es empfiehlt sich unbedingt, den Notar bereits im Vorfeld einer Vertragsbeurkundung zu Rate zu ziehen. Der Notar wird für beide Vertragsteile einen den Gegebenheiten entsprechenden und ausgewogenen Vertragsentwurf erstellen.

Damit dies erfolgreich gelingt, benötigt der Notar Informationen z.B. über die etwa noch bestehenden Restdarlehen des Verkäufers, die in der Regel durch am Kaufobjekt im Grundbuch eingetragene Hypotheken oder Grundschulden gesichert sind, über Miet- und Pachtverhältnisse u.v.m.

Der Notar wird bei der Besprechung die im konkreten Verkaufsfall benötigten Unterlagen erbitten. Er wird sich zur Vertragsvorbereitung auch vom Inhalt des Grundbuchs unterrichten. Bei Eigentumswohnungen sollten vom Verkäufer zur Vertragsvorbereitung weitere Unterlagen zur Verfügung gestellt werden: Teilungserklärung, Protokolle von wesentlichen Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft, Name und Anschrift des Verwalters. Der Käufer sollte sich über die zu zahlenden Wohngelder unterrichten.

Dem Käufer ist beim Kauf von (auch erst künftig) bebaubaren Grundstücken und selbst bei bebauten Grund­stücken dringend zu empfehlen, bei der Gemeinde zu klären, ob noch mit der Erhebung von soge­nannten öffentlich-rechtlichen Beiträgen (z.B. Erschließungsbeitrag, Anschlussbeitrag) zu rech­nen ist, um ggf. eine sachgerechte Regelung zwischen Verkäufer und Käufer vorzuschlagen.

Vor dem Abschluss des Kaufvertrags (der Beurkundung) beim Notar muss die Finanzierung durch den Käufer sichergestellt sein. Banken, Sparkassen, Versicherungen und andere Geldgeber werden die Auszahlung von Darlehen zum Zwecke der Kaufpreiszahlung im Regelfall von einer vorherigen Absicherung durch Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld am Kaufobjekt abhängig machen. Außerdem sollte mit dem Geldgeber geklärt werden, in welchem Zeitraum eine Darlehensauszahlung erfolgen kann. Dementsprechend wird der Notar vertragliche Regelungen vorschlagen.

Dabei wird die Kaufpreisfälligkeit im Regelfall davon abhängig gemacht, dass der Anspruch des Käufers auf Eigentumserwerb durch Eigentumsvormerkung (auch bezeichnet als "Auflassungs­vor­merkung") im Grundbuch gesichert ist, dass eine in bestimmten Fällen notwendige behörd­liche oder gerichtliche Genehmigung des Vertrags erteilt ist, dass ferner die Löschung von im Grundbuch ein­getragenen Belastungen des Verkäufers sichergestellt ist.

Der abzuschließende Kaufvertrag regelt dann im Einzelnen, welche Maßnahmen zur Vertrags­abwicklung erforderlich sind. Der Notar wird nach Beurkundung entsprechend dem ihm erteilten Auftrag der Vertragschließenden die notwendigen Abwicklungsmaß­nahmen ergreifen.

Hinweis: Die vorstehende Darstellung ist sorgfältig erstellt und dient Ihrer allgemeinen Information. Sie kann eine rechtliche Einzelberatung nicht ersetzen. Deshalb erfolgt diese Darstellung freibleibend unter Ausschluss einer Haftung.

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